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September 4, 2017

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ニュース&コラム

なぜ海外不動産なのか?「節税のメリット」

September 4, 2017

株式などの金融資産への投資にはない、不動産投資ならではの魅力の一つとして、減価償却の活用によって節税効果を得られる点が挙げられます。

海外の不動産の所有においても日本の居住者である場合、税制では国内・海外の区別はなく、減価償却を活用することで、購入した不動産の建物部分を 法律で定められた耐用年数で配分して、日本で費用計上することができます。

日本でマンションを購入したときは、建物がRC構造であるため土地代金を除いた、建物価格を47年で償却します。日本のマンションは低階層(15階建て)が多いため戸数が少なく、 土地代金の占める割合が高くなるため減価償却できる建物代が安くなる傾向にあります。

ベトナム不動産の場合は、土地代が安いうえに40~50建てのマンションが多く、土地代金の占める割合が数%とかなり少なくなります。そのため殆ど建物代として償却できるだけでなく、 地震が全くない国なので、鉄筋コンクリート煉瓦造りが主流です。

日本では38年の償却が検討できます。

 

不動産所得の申告においては、家賃収入を得るための管理費や補修費、内装費、購入のための宿泊交通費、サポート費などに加え、建物の減価償却費も不動産所得から差し引くことができます。

また、減価償却費を費用計上したことよって、税務上の不動産所得が赤字になった場合には、不動産所得は給与所得など他の所得との「損益通算」も可能です。

海外不動産に「節税メリット」があるというのは、日本の税制を活用し、日本で支払っている所得税や住民税を節税することで、高額納税者ならばそのメリットは一段と大きくなります。

減価償却の対象となるのは建物部分だけ(ネットプライス―土地代)であるため、日本のように不動産価値に占める評価額の土地割合が高い国の不動産では、節税効果は低くなります。

 

海外では建物価値の方が高く評価されるのが一般的で、ベトナムでは土地代は大変安く販売価格の数%しかありません。そのため日本よりも高い節税効果が期待できます。

 

 

 

 

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